Kira artışı ve yenileme: endeks, kademeler ve 90 gün kuralı.

Artışı gerçekte ne belirliyor?

Mal sahibi değil, genel piyasa da değil. Sınırı belirleyen şey, mevcut kiranın o bölgedeki benzer taşınmazların referans değerinin ne kadar altında olduğu — ve referansı bir görüş değil, Dubai Land Department veriyor.

Aynı binadaki iki komşunun farklı artışla karşılaşmasının sebebi bu. Biri üç yıl önce imzalamış ve referansın çok altında; diğeri geçen yıl imzalamış ve zaten referansa yakın.

Beş kademe, tam olarak

2013 tarihli 43 sayılı Kararname bunu açıkça sayıyor. Mevcut kira:

Piyasa kirasının %10'u içindeyse — artış yapılamaz. %11-20 altındaysa — en fazla %5. %21-30 altındaysa — en fazla %10. %31-40 altındaysa — en fazla %15. %40'tan fazla altındaysa — en fazla %20.

Bunlar tavan, hak değil. Mal sahibi daha az artırabilir veya hiç artırmayabilir; düzenli ödeyen bir kiracı söz konusuysa çoğu öyle yapar — kalan iyi kiracı birkaç puandan değerlidir.

Smart Rental Index ile ne değişti?

1 Ocak 2025'ten beri Dubai Land Department, bölge ortalamasına dayanan eski hesaplayıcıyı Smart Rental Index ile değiştirdi. Bir bölgedeki her binayı denk saymak yerine, altmıştan fazla faktörle her binayı bir ile beş yıldız arasında derecelendiriyor — yaş, bakım, tesisler, güvenlik, sürdürülebilirlik, konum kalitesi.

Pratik sonucu şu: referans artık bina bazlı. Aynı sokaktaki bakımlı bir kule ile yorgun bir bina artık aynı rakamı paylaşmıyor; bu da hesabı hem daha adil hem itiraz edilmesi daha zor hale getiriyor.

90 gün kuralı — para kaybettiren madde

Yenilemede kira şartlarında yapılacak her değişiklik — kira, çek sayısı, süre — sözleşmenin bitiminden en az 90 gün önce yazılı ihbar gerektirir; sözleşmede aksi yazmıyorsa.

Süre kaçarsa kira mevcut şartlarla yenilenir. Pazarlığa açık değil, telafi edilemez, on birinci haftada atılan telefonla düzelmez. Kira on iki ay daha olduğu yerde kalır.

Dubai'de mülk yönetiminin en pahalı idari hatası budur ve sebebi hep aynıdır: tarihi kimse takip etmiyordur.

Kiracı artışı kabul etmezse?

Önce pazarlık, olmazsa Kira Uyuşmazlık Merkezi. Merkez endekse, ihbara ve sözleşmeye bakar. Artış izin verilen kademe içindeyse ve ihbar usulüne uygun yapılmışsa genelde geçerli sayılır; ikisinden biri eksikse sayılmaz.

Bu yüzden evrak tartışmadan daha önemli. Endeks rakamı ekli, usulüne uygun gönderilmiş bir ihbar, uyuşmazlıkların çoğunu dosya açılmadan bitirir.

Bir ofiste yenileme nasıl yürümeli?

Bitiş tarihinden geriye doğru. 120. günde sözleşme gözden geçirmeye çıkmalı — endekse bak, pozisyonu belirle, mal sahibiyle konuş. 90. günde ihbar yazılı olarak ve kayıt altında gider. 30. günde yenilenen sözleşme, güncellenen Ejari kaydı ve yeni çekler hazırlanır.

Hiçbiri zor değil. Hepsi, bu hafta hangi sözleşmelerin bu pencerelerin içinde olduğunu bilmeye bağlı.

Ofisler yenilemeyi nerede kaybediyor?

Rakiplere değil, takvime. 120. günde başlatılmayan bir yenileme 60. günde aceleye gelmiş bir konuşmaya dönüşür; kendisine hiç sorulmamış kiracı 45. günde başka yerlere bakmaya başlar.

Yenileme bir mülk yöneticisinin en ucuz gelirdir — pazarlama yok, gösterim yok, yeniden pazarlık yok. Kiralama modülümüz yenilemesi yaklaşan sözleşmeleri kalan gün sayısıyla listeliyor, Ejari kaydını ve çek takvimini aynı dosyada tutuyor ve 90 günlük pencerenin sessizce kaçmasını imkânsız kılıyor.